Apartamentos-butique entram no radar dos investidores em SP | Imóveis de Valor

Os imóveis da categoria foram os mais valorizados do mercado em 2024: 9,17%, quase o dobro da inflação no período (4,83%), conforme dados do Índice FipeZap. Essa tipologia também teve a maior performance de vendas sobre a oferta no ano passado (21,9%), quando foram lançadas 4,9 mil unidades (36% do total) e vendidas, 3,7 mil (44%). Os dados são do Secovi-SP.

Para Cyro Naufel, diretor de Relações com Investidores do Grupo Lopes, o contexto é que levou a essa performance surpreendente. “Há alguns anos, não existia muita oferta de um dormitório em São Paulo. Com o Plano Diretor de 2014, foram criadas as zonas-eixo de estruturação e transformação urbana (ZEUs), que estimularam o adensamento de imóveis no entorno de grandes avenidas e de estações de metrô e trem, aumentando a oferta”, afirma.

Naufel traz números levantados pela Lopes para comprovar a correlação da nova lei com o boom da categoria: em 2004, a capital paulista registrou o lançamento de modestíssimos 913 apartamentos de um dormitório. Uma década depois, em 2014, foram 5.378 unidades e, no ano passado, houve o salto mais impressionante: 15.519 apartamentos — 15 vezes acima do resultado alcançado no início do século.

Como reflexo secundário, Naufel diz que a onda de lançamentos de estúdios provocada pela legislação fez com que as unidades de um dormitório se tornassem mais sofisticadas e ganhassem status no mercado.

De fato, enquanto a cidade era inundada pelos compactos de 25 a 30 metros quadrados, quem passou a construir na categoria imediatamente acima precisou criar diferenciais. A Nortis Incorporadora, por exemplo, lançou o Nord Jardins com 24 apartamentos duplex de 80 metros quadrados e apenas um quarto.

Já a NewProperties criou a coleção Walk, com projetos em Moema, Vila Clementino e Ibirapuera e na região da Avenida Paulista, todos com menu de serviços e lazer completo, academia, piscina, coworking, sauna e concierge.

Mas o que distingue os apartamentos Walk está da porta para dentro: a planta é muito eficiente, com suíte separada dos demais ambientes, varanda e living com janelas amplas para entrada de luz natural e circulação de ar. Além disso, as unidades podem ser entregues mobiliadas e equipadas e fazer parte do programa de gestão residencial da rede hoteleira Atlantica Hospitality International, da bandeira Roomo. A parceria foi anunciada em janeiro.

“Serão oferecidos serviços ‘pay-per-use’, como limpeza e lavanderia, e gestão dos contratos de locação. A ideia é oferecer aos clientes um cuidado com seus imóveis para que o investimento seja preservado”, diz Alcides Gonçalves Júnior, sócio-fundador da NewProperties.

Para Daniel Haddad, sócio da empresa, o conceito dos produtos Walk é baseado em localização, design e alta rentabilidade. “São prédios-butique com poucas unidades por andar, operados por uma marca hoteleira que ajuda a valorizar o ativo”, afirma.

A proposta tem sido bem recebida pelo mercado: com previsão de entrega em novembro, o WalkIbirapuera tem somente 10% das unidades disponíveis. Ainda neste ano, a incorporadora lançará o WalkPaulista, com 90 unidades de 30 a 55 metros quadrados e projeto do escritório FGMF. O preço do metro quadrado das unidades é estimado em R$ 22 mil.

Mas nem só de investidores vive o fã-clube dos apartamentos de um dormitório em São Paulo — o público que consome esse tipo de produto é bastante heterogêneo na formação e na motivação. Impactada pela alta dos juros e pela perda do poder de compra, a classe média faz parte dessa amostra: os imóveis de um dormitório são os que cabem no bolso, sobretudo nos bairros mais disputados da cidade.

Os jovens da geração Z também preferem viver em imóveis menores, porém, mais bem-localizados, próximos ao sistema de mobilidade urbana, ao trabalho e à diversão. Os grupos dos solteiros convictos — 48% da população brasileira —, dos que vivem sozinhos (18,9% dos nacionais) e dos separados estão em busca de um lar menor para recomeçar a vida. Segundo o último levantamento do IBGE, de 2022, o país bateu recorde de divórcios naquele ano: 420 mil casos, 8,6% acima do ano anterior e a maior marca desde o início da série histórica, em 2007.